Poj?cie tytu?u prawnego do zajmowanego lokalu mieszkalnego definiowane jest jako istnienie stosunku prawnego, który uprawnia do korzystania w imieniu w?asnym z okre?lonego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z obowi?zuj?cymi regulacjami, umowa najmu polega na oddaniu najemcy rzeczy do u?ywania przez oznaczony lub nieoznaczony okres czasu. Natomiast obowi?zkiem najemcy jest uiszczanie z tego tytu?u op?at czynszowych. Czynsz mo?e by? nie tylko wyra?ony w pieni?dzach, ale równie? w ?wiadczeniach innego rodzaju. Najem mo?e powsta? poprzez nawi?zanie odpowiedniej umowy lub te? z mocy ustawy, m.in. w przypadku najmu lokalu mieszkalnego przez ma??onków. Nie jest wymagana szczególna forma zawarcia umowy. Dopuszczalne jest zatem zawarcie umowy w formie ustnej lub w sposób dorozumiany. Z punktu widzenia praktyki, najem o charakterze trwa?ym mo?e charakteryzowa? si? wyst?powaniem przekszta?ce? podmiotowych, polegaj?cych na tym, ?e:
najemca mo?e odda? rzecz w podnajem lub w bezp?atne u?ytkowanie,
w przypadku ?mierci wynajmuj?cego lub najemcy w ich prawa wst?puj? spadkobiercy,
ma??onkowie wspólnie zajmuj?cy lokal z mocy prawa s? najemcami tego lokalu, chocia?by umowa najmu zosta?a zawarta tylko przez jednego z nich,
inne.
Oddanie lokalu w podnajem nie jest dopuszczalne bez zgody wynajmuj?cego. Wst?pienie w stosunek najmu nast?puje bez potrzeby zawarcia umowy mi?dzy uprawnion? osob? a wynajmuj?cym. Nale?y zwróci? uwag?, ?e mi?dzy osob? (osobami), która wst?pi?a w stosunek najmu, a wynajmuj?cym istnieje stosunek o takiej samej tre?ci, jak w przypadku stosunku ??cz?cego wynajmuj?cego z dotychczasowym najemc?. W przypadku jakichkolwiek w?tpliwo?ci wynajmuj?cy mo?e domaga? si? ustalenia nieistnienia stosunku prawnego.
Innym tytu?em prawnym do lokalu mieszkalnego jest spó?dzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Jest ono prawem niezbywalnym. Cz?onkiem spó?dzielni mo?e by? ka?da osoba fizyczna, a tak?e cudzoziemiec. Cz?onkom spó?dzielni mieszkaniowych mo?e przys?ugiwa? spó?dzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spó?dzielcze w?asno?ciowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dla powstania odr?bnej w?asno?ci lokalu niezb?dny jest wpis do ksi?gi wieczystej o charakterze konstytutywnym. Jest on bowiem konieczn? przes?ank? zmiany statusu prawnego konkretnej nieruchomo?ci. Do warunków uprawniaj?cych do otrzymania dodatku mieszkaniowego jest posiadanie tytu?u prawnego do lokalu o okre?lonej normatywnej powierzchni u?ytkowej uzale?nionej od liczby cz?onków gospodarstwa domowego. Natomiast odmiennie jest w przypadku s?u?ebno?ci mieszkania, tj. prawa do korzystania z okre?lonym zakresie z cudzej rzeczy. Nie uprawnia ona bowiem do ubiegania si? o dodatek mieszkaniowy, pomimo, ze stanowi tytu? prawny do zajmowania lokalu mieszkalnego. Nie stanowi takiego tytu?u prawnego do lokalu nieodp?atne u?ytkowanie ustanowione w ramach umowy do?ywocia.
Najszerszym tytu?em prawnym do lokalu jest prawo jego odr?bnej w?asno?ci. Przedmiotem odr?bnej w?asno?ci mo?e by? samodzielny lokal, czyli wydzielona trwa?ymi ?cianami w obr?bie budynku izba lub zespó? izb przeznaczonych na sta?y pobyt ludzi (wraz z pomieszczeniami pomocniczymi s?u?? zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych). Samodzielno?? jest niezb?dn? przes?ank? do ustanowienia odr?bnej w?asno?ci lokali. Stwierdzona jest ona w dokumencie urz?dowym tzw. za?wiadczeniu o samodzielno?ci lokalu, wydawanym przez starost? na wniosek ka?dego, kto ma w tym interes prawny. Wydawanie za?wiadcze? o samodzielno?? lokalu nale?y do kompetencji starosty. W?ród skutków jakie wywo?uje powstania nieruchomo?ci lokalowych wymieni? mo?na: powstanie nieruchomo?ci wspólnej, która obejmuje nie tylko grunt pod fundamentami, ale ca?? nieruchomo?? gruntow? oraz powstanie wspólnoty mieszkaniowej wspólnota powstaje z mocy prawa z chwil? wyodr?bnienia w budynku pierwszej nieruchomo?ci lokalowej.
Jako kolejna z form koszystania z lokalu dopuszczalne jest równie? zawieranie umów najmu okazjonalnego, na czas oznaczony do lat dziesi?ciu. Wymogiem dla ustanowienia takiego stosunku obligacyjnego jest, aby w?a?ciciel lokalu, b?d?cy osob? fizyczn? nie prowadzi? dzia?alno?ci gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zarówno sama umow? najmu okazjonalnego jak te? jej dalsze zmiany nale?y sporz?dzi? w formie pisemnej pod rygorem niewa?no?ci. Do obowi?zków w?a?ciciela lokalu nale?y zg?oszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urz?du skarbowego w ustawowym terminie 14 dnia od dnia rozpocz?cia najmu. Wa?ny z punktu widzenia praktyki, jest wymóg po stronie najemcy do wskazania innego lokalu, w którym móg?by zamieszka? w razie wykonania egzekucji polegaj?cej na obowi?zkowym opró?nieniu lokalu, w terminie 21 dni od dnia uzyskania wiadomo?ci o utracie mo?liwo?ci zamieszkania w zajmowanym dotychczas lokalu.