Zasadniczo umow? zawart? na czas oznaczony mo?na wypowiedzie? tylko w przypadkach okre?lonych w umowie albo w przypadkach okre?lonych w ustawie. Jednak?e ustawa pozwala na wypowiedzenie umowy najmu w ka?dym przypadku, nawet umowy zawartej na czas oznaczony, gdy zostanie wykazane, ?e wyst?puje u?ywanie przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umow? lub przeznaczeniem rzeczy. Niezb?dnym jednak wymogiem do skorzystania z uprawnienia do wypowiedzenia umowy jest uprzednie wezwanie najemcy do zmiany sposobu korzystania z przedmiotu najmu. Niemniej jednak po bezskutecznym wezwaniu dopuszczalne jest wypowiedzenie najmu, ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania terminów wypowiedzenia. Innym powodem wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas okre?lony jest zw?oka z zap?at? czynszu. W przypadku lokali u?ytkowych ten przepis jest modyfikowany - nale?y uprzedzi? najemc?, w formie pisemnej o tym, ?e wynajmuj?cy jest zainteresowany mo?liwo?ci? wypowiedzenia. Po up?ywie wyznaczonego uprzednio terminu, mo?na wypowiedzie? najem lokalu u?ytkowego.
W umowach zawartych na czas nieoznaczony, wypowiedzenie umowy powinno nast?pi? z zachowaniem terminów wypowiedzenia w ka?dym czasie, bez wskazania przyczyny. Strony jednocze?nie maj? swobod? w ustalaniu terminów wypowiedzenia. Przepisy o ochronie praw lokatorów w istotny sposób modyfikuj? postanowienia dotycz?ce wypowiedzenia umowy najmu. W odniesieniu do najmu nimi obj?tego, najem lokalu mieszkalnego mo?e zosta? wypowiedziany tylko z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu na pi?mie pod rygorem niewa?no?ci. Ponadto, w tre?ci ww. pisma nale?y wskaza? przyczyn? wypowiedzenia. W praktyce wyst?puje równie? pewna zale?no?? mi?dzy wypowiedzeniem a konieczno?ci? podj?cia pewnych czynno?ci dodatkowych, m.in. pisemnego upomnienia o tym, ?e najemca korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umow?. W przypadku, gdy najemca jest w zw?oce z zap?at? czynszu, to wymagane jest uprzedzenie o mo?liwo?ci wypowiedzenia umowy najmu. Wa?ne jest równie? wyznaczenie dodatkowego terminu do zap?aty. Niedope?nienie ww. wymogów skutkowa? mo?e uznaniem wypowiedzenia za bezskuteczne.
Od 2001 r. obowi?zek zap?aty czynszu i odpowiedzialno?? z tego tytu?u spoczywa nie tylko na najemcy, ale równie? na stale zamieszkuj?cych z nim osobach pe?noletnich. Osoby te ponosz? odpowiedzialno?? za okres, w jakim zamieszkiwa?y w lokalu razem z najemc?. Przedawnienie roszcze? wynajmuj?cego przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia, pogorszenia rzeczy, a tak?e roszcze? najemcy przeciwko wynajmuj?cemu o zwrot nak?adów na rzecz jak i o nadp?acony czynsz przedawniaj? si? po up?ywie roku od zwrotu rzeczy. Obowi?zkiem wynajmuj?cego jest oddanie przedmiotu najmu najemcy do korzystania i utrzymywanie go w stanie zdatnym do korzystania przez czas trwania najmu. Na tym tle dochodzi do rozbie?no?ci mi?dzy wynajmuj?cym, a najemc?, co do zakresu czynno?ci zachowawczych zwi?zanych z przedmiotem najmu, a wi?c rozk?adu obowi?zków w tym zakresie - kogo obci??aj? naprawy. Wynajmuj?cy jest obowi?zany do dokonywania napraw koniecznych niezb?dnych do tego, aby najemca móg? korzysta? z rzeczy. Nale?y zwróci? uwag?, ?e naprawy tzw. drobne obci??aj? najemc?.