Jedn? z cech charakterystycznych stosunku najmu jest jego czasowo??. Up?yw czasu bowiem najcz??ciej powoduje ustanie stosunku najmu. Najem zawarty na czas oznaczony ko?czy si? z up?ywem oznaczonego w umowie terminu. Przepisy przewiduj? jednak wyj?tek, zgodnie z którym najem zawarty na czas d?u?szy ni? lat dziesi?? uwa?a si? po up?ywie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Strony maj? tak?e mo?liwo?? przed?u?enia najmu poprzez zawarcie umowy. Ponadto, w sytuacji, gdy po up?ywie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal u?ywa rzeczy za zgod? wynajmuj?cego, uwa?a si?, ?e najem zosta? przed?u?ony na czas nie oznaczony (tzw. milcz?ce przed?u?enie umowy najmu). Najem zawarty na czas oznaczony mo?e zosta? zako?czony tak?e wskutek wypowiedzenia, pod warunkiem, i? strony przewidzia?y tak? mo?liwo?? w umowie. Najem zawarty na czas nie oznaczony mo?e zosta? rozwi?zany przez strony wskutek wypowiedzenia, z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia zale?? od terminów uiszczania czynszu przez najemc?. Wtedy, gdy czynsz jest p?atny w odst?pach czasu d?u?szych ni? miesi?c, najem mo?na wypowiedzie? najpó?niej na trzy miesi?ce naprzód. Gdy czynsz jest p?atny co miesi?c na miesi?c naprzód. Natomiast gdy czynsz jest p?atny w krótszych odst?pach czasu na trzy dni naprzód, gdy najem jest dzienny na jeden dzie? naprzód. ?mier? najemcy lub wynajmuj?cego nie wp?ywa na stosunek najmu. W miejsce zmar?ego bowiem wst?puj? jego spadkobiercy. Istnieje równie? mo?liwo?? zako?czenia stosunku najmu przed up?ywem jego terminu zarówno przez wynajmuj?cego, jak i przez najemc? wskutek wypowiedzenia bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia. Oznacza to, i? strony mog? wypowiedzie? stosunek najmu ze skutkiem natychmiastowym, co uzale?nione jest od wyst?pienia szczególnych okoliczno?ci, które strona wypowiadaj?ca powinna wskaza? w wypowiedzeniu. Najemcy przys?uguje prawo wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, je?eli rzecz wydana najemcy ma wady, które uniemo?liwiaj? przewidziane w umowie u?ywanie rzeczy albo je?eli usuni?cie wad jest niemo?liwe. Natomiast prawo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia przys?uguje wynajmuj?cemu, gdy najemca u?ywa rzeczy w sposób sprzeczny z umow? lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej u?ywa? w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, ?e zostaje ona nara?ona na utrat? lub uszkodzenie.
Dodatkowo, je?eli najemca dopuszcza si? zw?oki z zap?at? czynszu co najmniej za dwa pe?ne okresy p?atno?ci, wynajmuj?cy tak?e mo?e wypowiedzie? najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Po zako?czeniu stosunku najmu, na najemcy ci??y obowi?zek zwrotu rzeczy naj?tej w stanie niepogorszonym. Nie ponosi on jednak odpowiedzialno?ci za zu?ycie rzeczy b?d?ce nast?pstwem jej prawid?owego u?ywania. W sytuacji, gdy najemca odda? rzecz do bezp?atnego u?ywania lub w podnajem osobie trzeciej, obowi?zek powy?szy ci??y tak?e na tej osobie. Regulacje prawa cywilnego wprowadza równie? domniemanie, ?e rzecz by?a wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u?ytku. Wykazanie, i? stan rzeczy naj?tej by? inny, spoczywa zatem na najemcy. Je?eli w czasie trwania stosunku najmu najemca ulepszy? rzecz, przekraczaj?c swoje obowi?zki, wynajmuj?cemu przys?uguj? dwa uprawnienia. Mo?e on wed?ug swego wyboru albo zatrzyma? ulepszenia za zap?at? sumy odpowiadaj?cej ich warto?ci w chwili zwrotu, albo ??da? przywrócenia stanu poprzedniego. Jest to tzw. zobowi?zanie przemienne, w którym prawo wyboru ?wiadczenia przys?uguje wynajmuj?cemu. Uprawnienie wynajmuj?cego staje si? aktualne dopiero po zako?czeniu najmu (nie mo?e wi?c by? realizowane w czasie jego trwania).