U?ytkowanie polega na korzystaniu z rzeczy i pobieraniu z niej po?ytków. Niemniej jednak, ustawodawca wprowadzi? pewne modyfikacje od powy?szej zasady. Pierwsza z nich dotyczy dopuszczalno?ci wy??czenia mo?liwo?ci pobierania oznaczonych po?ytków z przedmiotu u?ytkowania. Tego rodzaju zastrze?enie powinno zosta? jednak wprowadzone do tre?ci umowy. Druga z modyfikacji dotyczy mo?liwo?ci ograniczenia u?ytkowania tylko do cz??ci nieruchomo?ci poprzez wprowadzenie odpowiedniego zastrze?enia równie? w tre?ci umowy. W takim stanie rzeczy, przedmiotem u?ytkowania b?dzie ca?a nieruchomo??. Natomiast korzystanie i pobieranie po?ytków ogranicza? si? b?dzie tylko do cz??ci danej nieruchomo?ci. Do szczególnych przypadków u?ytkowania zaliczy? mo?na m.in.:
u?ytkowanie praw,
u?ytkowanie przez rolnicze spó?dzielnie produkcyjne
oraz przypadki pozakodeksowe m.in. u?ytkowanie górnicze, u?ytkowanie obwodów rybackich.
U?ytkowaniem praw mo?na obci??y? prawa maj?tkowe i prawa zbywalne. Niemniej jednak, najcz??ciej prawem u?ytkowania obci??a si? wierzytelno?ci, w tym wierzytelno?ci pieni??ne. Ponadto, spo?ród innych praw u?ytkowanie ustanawia si? na udzia?ach w spó?ce z o.o., które umo?liwia u?ytkownikowi pobieranie dywidendy, jaka jest z tym udzia?em zwi?zana. Ustanowienie u?ytkowania na udziale wymaga dochowania formy pisemnej z podpisami notarialnie po?wiadczonymi. Jednocze?nie dopuszczalne jest równie? u?ytkowanie akcji imiennych i ?wiadectw tymczasowych. Umowy o ustanowienie u?ytkowania s? dopuszczalne, je?eli statut tego nie zabrania. Nale?y zwróci? uwag?, ?e równie? za dopuszczalne uznawane jest ustanowienie u?ytkowania na maj?tkowych prawach na dobrach niematerialnych, np. prawach autorskich. U?ytkowanie praw jest niezbywalne i niedziedziczne, wygasa na skutek niewykonywania przez lat 10. Istota u?ytkowania górniczego polega na tym, ?e Skarb Pa?stwa mo?e rozporz?dza? prawem do tych kopalin poprzez ustanowienie u?ytkowania górniczego. Umo?liwia to poszukiwanie, rozpoznawanie, dokumentowanie i wydobywanie kopalin stanowi?cych w?asno?? Skarbu Pa?stwa przez inne podmioty.
U?ytkowanie górnicze powstaje w drodze pisemnej umowy; jest prawem zbywalnym i u?ytkownik mo?e je przenie?? na inne osoby. W niektórych przypadkach uzyskanie u?ytkowania wieczystego musi by? poprzedzone przetargiem. Przepisy o u?ytkowaniu stosuje si? równie? do instytucji tzw. trwa?ego zarz?du, który przys?uguje jednostkom organizacyjnym Skarbu Pa?stwa i jednostkom samorz?du terytorialnego. Nale?y zwróci? uwag?, ?e równie? w ramach timesharingu dany podmiot uzyskuje mo?liwo?? korzystania z nieruchomo?ci, pomieszcze?, kortów w oznaczonym przedziale okresie czasu. U?ytkowanie w ramach timesharingu jest zbywalne i dziedziczne. Ponadto nie wygasa ono na skutek niewykonywania przez lat 10, lecz po up?ywie 50 lat od jego ustanowienia. W praktyce, u?ytkowanie w ramach timesharingu stwarza mo?liwo?? oceny wszelkich udogodnie? jakie daje u?ytkowany przedmiot, najcz??ciej nieruchomo??. Ten szczególny przypadek u?ytkowania mo?e zatem nawet u?atwi? zainteresowanym podmiotom ich zakup w przysz?o?ci.