Prawna konstrukcja umowy najmu zak?ada istnienie stosunku zobowi?zaniowego tylko mi?dzy najemc? a wynajmuj?cym. Przepisy prawa cywilnego pozwalaj? jednak na wzmocnienie pozycji prawnej najemcy w sytuacji, gdy wynajmuj?cy zbywa rzecz b?d?c? przedmiotem najmu. W przypadku zbycia rzeczy naj?tej w czasie trwania umowy najmu nabywca wst?puje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Wst?pienie w stosunek najmu przez nabywc? nast?puje z mocy samego prawa (ex lege). Staje si? on zatem wynajmuj?cym (w miejsce zbywcy). Nale?y zwróci? uwag?, i? nabywca jest zwi?zany stosunkiem najmu w sposób ograniczony, poniewa? mo?e on wypowiedzie? najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet wtedy, gdy zbywca zawar? z najemc? umow? najmu na czas oznaczony. Natomiast nabywca b?dzie zwi?zany umow? najmu i wszelkimi wynikaj?cymi z niej obowi?zkami, tak jak wcze?niej by? ni? zwi?zany zbywca w dwóch sytuacjach.
Omawiana sytuacja b?dzie mie? miejsce, po pierwsze, gdy w chwili zbywania rzeczy b?d?cej przedmiotem najmu rzecz zosta?a najemcy wydana, za? umowa najmu zosta?a zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z dat? pewn? (tzw. forma ad eventum). Forma czynno?ci prawnej jest zatem istotna. Po drugie, nabywc? b?dzie wi?za?a umowa najmu wtedy, gdy najem zosta? wpisany do ksi?gi wieczystej. W takiej bowiem sytuacji prawo najmu nieruchomo?ci jest skuteczne wobec praw nabytych pó?niej, zw?aszcza wobec pó?niejszego nabywcy tej nieruchomo?ci. W ?wietle przepisów prawa cywilnego, je?eli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywc? rzeczy naj?tej najemca jest zmuszony zwróci? rzecz wcze?niej, ni? by?by zobowi?zany wed?ug umowy najmu, mo?e on ??da? od zbywcy naprawienia szkody. Oznacza to, ?e w takim przypadku odpowiedzialno?? odszkodowawcza spoczywa na zbywcy rzeczy naj?tej, czyli na pierwotnym wynajmuj?cym. Mo?e on jednak w umowie z nabywc? rzeczy zastrzec, i? ten dochowa umowy najmu w ca?o?ci (m.in. dochowa terminu, na jaki zawarto umow? najmu).
W zwi?zku z tym uregulowania dotycz?ce najmu przewiduj? równie? obowi?zek najemcy niezw?ocznego zawiadomienia zbywcy o przedwczesnym wypowiedzeniu najmu przez nabywc?. W przeciwnym razie zbywcy przys?uguj? wszelkie zarzuty przeciwko najemcy, których najemca nie podniós?, a których podniesienie poci?gn??oby za sob? bezskuteczno?? wypowiedzenia ze strony nabywcy. Znakowanie czasem, poprzez nadanie czynno?ci prawnej form? pisemn? z dat? pewn?, stanowi swoiste zabezpieczenie zachowania przedmiotu najmu w przypadku zbycia rzeczy przez nabywc?. W przypadku bowiem, gdy umowa najmu nie zostanie opatrzona dat? pewn? i jednocze?nie nie zostanie zawarta na pi?mie, sytuacja najemcy w przypadku zbycia lokalu b?dzie niepewna. Obowi?zuj?ce regulacje pozwalaj? zatem na wprowadzenie tego rodzaju zabezpieczenia do tre?ci umów najmu. Wzmocnienie pozycji prawnej najemcy w sytuacji, gdy wynajmuj?cy zbywa rzecz b?d?c? przedmiotem najmu w praktyce b?dzie zatem zasadne.