Zgodnie z prawem cywilnym poprzez umow? najmu wynajmuj?cy zobowi?zuje si? odda? najemcy rzecz do u?ywania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowi?zuje si? p?aci? wynajmuj?cemu umówiony czynsz. Najem jest wi?c umow? wzajemn?, w której obie strony s? zobowi?zane do ?wiadczenia ekwiwalentnego, równowa?nego. Stronami umowy najmu s?: wynajmuj?cy i najemca. Nie jest wymagane, ?eby wynajmuj?cy by? w?a?cicielem rzeczy oddanej w najem. Przedmiotem najmu mog? by? rzeczy wszelkiego rodzaju: ruchome i nieruchome, a tak?e ich cz??ci sk?adowe. Z zakresu rzeczy ruchomych s? wy??czone rzeczy ulegaj?ce zu?yciu (je?li ich jedyny cel gospodarczy to zu?ycie). Przedmiotem najmu nie mog? by? te? prawa (mog? by? przedmiotem dzier?awy, je?li przynosz? po?ytki). Na mocy umowy najmu najemca ma prawo do korzystania z rzeczy w ograniczonym zakresie prawo do u?ywania. Zakres u?ywania rzeczy mo?e by? ró?ny; cel u?ywania rzeczy wynika najcz??ciej z umowy stron, nie musi by? jednak przez strony w ogóle okre?lony. Ponadto, u?ywanie rzeczy przez najemc? nie uprawnia go do pobierania po?ytków. Najemca na mocy umowy najmu uzyskuje rzecz we w?adanie faktyczne, staje si? wi?c posiadaczem rzeczy. Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego z tego powodu najemcy s?u?y ochrona posesoryjna wobec osób trzecich. Umowa najmu to umowa:
konsensualna (dochodzi do skutku przez samo porozumienie stron),
wzajemna,
dwustronnie zobowi?zuj?ca (prawa i obowi?zki spoczywaj? na obu stronach umowy)
odp?atna.
Cech? charakterystyczn? umowy najmu jest czasowo??. Okres u?ywania rzeczy przez najemc? mo?e by?: oznaczony (np. poprzez wskazanie dnia, miesi?ca, roku, czy lat) albo nie oznaczony. ?wiadczenie wynajmuj?cego ma wi?c charakter ?wiadczenia ci?g?ego, za? stosunek najmu jest zobowi?zaniem trwa?ym. Po up?ywie okresu, na który rzecz oddano w najem, najemca ma obowi?zek jej zwrotu wynajmuj?cemu. Umowa najmu na czas nie oznaczony mo?e zosta? zako?czona przez ka?d? ze stron umowy poprzez jej wypowiedzenie (w sposób wskazany w umowie lub w ustawie). Ponadto, prawo cywilne przewiduje, ?e najem zawarty na czas d?u?szy ni? lat dziesi?? uwa?a si? po up?ywie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Umo?liwia to jego wypowiedzenie przez strony. Prawo cywilne reguluje równie? mo?liwo?? wypowiedzenia stosunku najmu na czas oznaczony, w wypadkach okre?lonych w umowie (tj. je?eli strony przewidz? tak? mo?liwo?? w umowie).
Przedmiotem ?wiadczenia wzajemnego najemcy jest zap?ata umówionego czynszu. Czynsz mo?e by? oznaczony w pieni?dzach lub w ?wiadczeniach innego rodzaju (np. ?wiadczenie jakich? dóbr, us?ug, przeniesienie w?asno?ci oznaczonych rzeczy itp.). Czynsz pieni??ny i niepieni??ny mo?e by? ?wiadczeniem okresowym albo jednorazowym.
Umowa najmu zawierana jest w sposób przewidziany dla umów konsensualnych. Oznacza to, i? umowa najmu co do zasady mo?e zosta? zawarta w dowolnej formie. Jedynie dla umowy najmu nieruchomo?ci lub pomieszczenia zajmowanego na czas d?u?szy ni? rok prawo cywilne przewiduje form? pisemn?. W razie niezachowania tej formy umow? najmu uwa?a si? za zawart? na czas nie oznaczony (jest to wi?c tzw. forma ad eventum). Brak formy pisemnej nie powoduje bowiem niewa?no?ci umowy najmu, ani nie stosuje si? do niej utrudnie? dowodowych.