Stronami umowy dzier?awy s?: wydzier?awiaj?cy i dzier?awca. Przez umow? dzier?awy wydzier?awiaj?cy zobowi?zuje si? odda? dzier?awcy rzecz do u?ywania i pobierania po?ytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzier?awca zobowi?zuje si? p?aci? wydzier?awiaj?cemu umówiony czynsz. Regulacje dotycz?ce umowy dzier?awy wykazuj? podobie?stwo do umów najmu, bowiem do omawianej umowy dzier?awy stosuje si? odpowiednio przepisy o najmie. Prawo cywilne reguluje natomiast te elementy prawne dzier?awy, które wi??? si? z jej szczególnymi cechami. Umowa dzier?awy to umowa:
odp?atna,
wzajemna (ka?da ze stron jest zobowi?zana do ?wiadczenia ekwiwalentnego, równowa?nego)
dwustronnie zobowi?zuj?ca.
Nie jest wi?c umow? dzier?awy stosunek prawny, w którym osoba bior?ca rzecz do u?ywania i pobierania z niej po?ytków (zw?aszcza grunt rolny), nie ma obowi?zku p?acenia czynszu, a jest tylko zobowi?zana do uiszczania podatków i ponoszenia innych ci??arów. Mo?liwe jest wtedy stosowanie przepisów o dzier?awie w drodze analogii. W?ród ró?nic pomi?dzy umow? dzier?awy a umow? najmu nale?y wskaza?, ?e dzier?awca ma prawo nie tylko do u?ywania rzeczy, ale i do pobierania z niej po?ytków (zarówno naturalnych, jak i cywilnych). Przedmiotem dzier?awy mog? by? zatem tylko rzeczy daj?ce po?ytki, a tak?e prawa daj?ce po?ytki. Najcz??ciej przedmiotem dzier?awy s?: grunty rolne, przedsi?biorstwa, zwierz?ta daj?ce po?ytki naturalne (np. we?na, mleko), prawo polowania, prawo ?owienia, papiery warto?ciowe, prawo do patentu itd. Lokale u?ytkowe oraz maszyny i urz?dzenia produkcyjne nie mog? by? przedmiotem dzier?awy, poniewa? nie przynosz? dochodu.
Mog? by? jednak przedmiotem umowy najmu. Czynsz mo?e by? zastrze?ony w pieni?dzach lub ?wiadczeniach innego rodzaju. Mo?e by? równie? oznaczony w u?amkowej cz??ci po?ytków. W braku odmiennej umowy, czynsz jest p?atny z do?u w terminie zwyczajowo przyj?tym, a w braku takiego zwyczaju pó?rocznie z do?u. Uzasadnione jest to faktem, i? dzier?awca uzyskuje ?rodki na uiszczenie czynszu z pobranych po?ytków. Umowa dzier?awy, podobnie jak i najmu, mo?e zosta? zawarta na czas oznaczony albo na czas nie oznaczony. Ze wzgl?du na funkcj? tej umowy, dzier?awa jest stosunkiem trwalszym ni? umowa najmu. Zgodnie z prawem cywilnym dzier?aw? zawart? na czas d?u?szy ni? lat trzydzie?ci poczytuje si? po up?ywie tego terminu za zawart? na czas nie oznaczony (w przypadku najmu termin ten wynosi dziesi?? lat).